La plusvalía municipal de Madrid en 2025: qué es y cómo calcularla

Si has comprado, vendido o heredado un piso, habrás oído hablar de la famosa y temida plusvalía municipal. 

Este impuesto se aplica sobre la ganancia generada por el incremento de valor del suelo de un inmueble cuando este se transmite (ya sea por una compraventa, una donación o una herencia).

El plazo de pago de la plusvalía municipal depende de la forma en que se adquirió la vivienda:

• En compraventas o donaciones: se puede pagar en un plazo de 30 días.
• En herencias: se paga durante los primeros 6 meses desde el fallecimiento del propietario inicial y se puede alargar 6 meses más con previo aviso dentro del plazo.

A partir de este año, los propietarios que vendan su inmueble y no ganen ningún beneficio estarán exentos de abonar el impuesto.

Para calcular la plusvalía municipal es necesario contar con los siguientes datos:

• Valor Catastral:
  Es la base sobre la cual se calcula la plusvalía municipal. Se puede consultar en el último recibo del IBI, en la declaración de la renta más reciente o directamente en el ayuntamiento.
• Número de años transcurridos entre la adquisición y la transmisión:
  Dependiendo del número de años que han pasado desde la adquisición del inmueble, se aplicará un coeficiente de revalorización del valor catastral.
• Municipio del inmueble:
  Cada municipio establece diferentes coeficientes máximos de incremento para calcular la plusvalía.
• Valor de transmisión del inmueble:
  Se refiere al precio por el cual se vendió, heredó o donó la propiedad.
• Valor de adquisición:
  Corresponde al monto por el cual se compró o se recibió el inmueble en su momento.

Existen dos métodos para calcular la plusvalía municipal:

• Método objetivo:
• Multiplicar el valor catastral del inmueble por los coeficientes que se establezcan cada año y evolucionan en función del mercado inmobiliario. Este método es opcional.
• Método real:
• La diferencia entre el precio de venta o traspaso y el precio de compra o venta de la vivienda. Si la plusvalía real es más baja que el resultado del método objetivo, podrá aplicarse la real.
• El Real Decreto-ley dice que el impuesto de plusvalía se calcula usando el valor catastral del suelo en el momento en que se vende o traspasa la propiedad. Este valor se multiplica por un coeficiente que fija el ayuntamiento. Estos coeficientes tienen un límite máximo que dependerá de cuántos años hayan pasado desde que se compró el inmueble.

Los nuevos coeficientes para el cálculo de la plusvalía municipal en 2025 son:

Su aplicación está en decisión de cada ayuntamiento, pues equivalen a los valores máximos permitidos.

Si se pasa el plazo de pago de la plusvalía el ayuntamiento puede reclamar la cantidad más unos intereses:

• 5% durante los tres primeros meses
• 10% entre los tres y los seis meses siguientes
• 15% entre los seis y los doce meses siguientes
• 20% después de un año

Cuando el vendedor paga la plusvalía municipal, puede restar dicha cantidad en su declaración del IRPF. Por otro lado, aunque no suele ser lo común, en caso de ser el comprador quien pague, este importe se sumará al precio de adquisición del inmueble.

Por otro lado, la Agencia Tributaria de Madrid ha sacado una calculadora para conocer una estimación del incremento del valor del terreno.

Para usarla, hay que cumplir las siguientes condiciones:

• Transmisiones que se realizan al 100%.
• Existencia de un valor catastro asignado.
• Existencia de una transmisión de suelo y construcción en la adquisición y transmisión.
• En las transmisiones lucrativas, tomar los datos del valor del terreno declarado o comprobado en la adquisición y transmisión.

La plusvalía municipal es algo con lo que antes o después nos terminamos encontrando. Por este motivo es importante saber de ella y conocer todos los procedimientos.